Creditul ipotecar pentru o locuință nouă este un împrumut garantat cu imobilul pe care îl cumperi de la un dezvoltator, uneori înainte ca blocul sau casa să fie terminate. Față de o achiziție obișnuită, apar două riscuri în plus: proiectul poate avea întârzieri, iar locuința nu există încă pe deplin la momentul semnării. Tocmai de aceea banca și cumpărătorul au de verificat mai multe lucruri.
Informațiile de mai jos sunt generale. Pentru detalii juridice despre un proiect anume, ai nevoie de un notar sau de un avocat.
Cum privește banca un proiect nou
La o locuință veche, banca evaluează un bun existent. La una nouă, ea evaluează și dezvoltatorul, și proiectul. Mulți creditori au liste proprii de dezvoltatori și proiecte pe care le acceptă, iar dacă ansamblul tău nu este pe listă, procesul poate fi mai lung sau creditul poate fi refuzat. Întreabă încă de la început dacă proiectul a fost analizat.
Evaluatorul stabilește apoi valoarea locuinței, iar valoarea contează pentru avans și pentru suma pe care o poți primi. Mecanismul este explicat în articolul despre evaluarea imobilului, iar regula avansului în avansul la creditul ipotecar.
Ce verifici înainte să semnezi
Ordinea contează: documentele se citesc înainte de orice plată, nu după.
Actele dezvoltatorului și ale terenului
Cere să vezi dovada că terenul aparține dezvoltatorului sau că acesta are dreptul să construiască pe el, precum și autorizația de construire valabilă. Extrasul de carte funciară arată dacă există sarcini, adică ipoteci sau alte restricții. Cum se citește un astfel de extras este descris în articolul despre cartea funciară.
Antecontractul și avansul către dezvoltator
În proiectele noi se semnează adesea un antecontract, iar o parte din preț se plătește la semnare. Citește clauzele despre termenul de predare, penalitățile pentru întârziere și restituirea sumelor dacă nu primești creditul. Despre acest document avem un material separat: antecontractul și arvuna.
Creditul acordat în tranșe
Dacă locuința este încă în construcție, banca poate vira banii în mai multe etape, în funcție de stadiul lucrărilor, sau poate aștepta recepția. Logica este asemănătoare cu cea de la o casă construită pe cont propriu; vezi creditul pentru construcția unei case.
Pe durata construcției, ipoteca nu poate fi înscrisă pe un apartament care nu există încă în cartea funciară. În practică, banca poate cere garanții provizorii, iar ipoteca definitivă apare când unitatea este înscrisă. Înțelegerea acestor pași te ajută să nu fii surprins de documente suplimentare. Mai multe despre garanție găsești în garanția ipotecară explicată.
Etapele, pe scurt
| Etapă | Ce se întâmplă | Ce verifici |
|---|---|---|
| Alegerea proiectului | Banca stabilește dacă îl acceptă | Lista proiectelor agreate |
| Antecontractul | Plătești o parte din preț | Termene, penalități, condiții de restituire |
| Aprobarea creditului | Banca evaluează și analizează | Documente cerute, termen de valabilitate |
| Construcția | Se virează tranșele | Stadiul real al lucrărilor |
| Recepția și intabularea | Primești locuința, se înscrie ipoteca | Starea imobilului, carte funciară |
Recepția: momentul în care ai încă pârghii
La predare, verifică locuința cu atenție și notează orice neconformitate în procesul-verbal de recepție. Deficiențele observate atunci sunt mai ușor de dovedit decât cele descoperite luni mai târziu. Dacă nu te pricepi, poți chema un specialist în construcții. Păstrează toate documentele și corespondența cu dezvoltatorul.
Nu uita că asigurarea locuinței este, de regulă, parte din condițiile creditului; despre ce e obligatoriu și ce nu, vezi asigurările la creditul ipotecar.
Riscuri pe care merită să le cântărești
- întârzieri la predare, în timp ce deja plătești chirie sau rate la alt credit;
- schimbări față de planurile prezentate la început;
- dificultăți financiare ale dezvoltatorului;
- costuri neprevăzute pentru finisaje sau utilități.
Niciunul dintre ele nu se elimină complet, dar se reduc prin verificări documentate și prin clauze clare. Dacă ceva nu e limpede, cere explicații în scris.
Ce merită reținut despre casa nouă luată cu credit
- Banca analizează și dezvoltatorul, nu doar venitul tău.
- Verifică actele terenului, autorizația și extrasul de carte funciară înainte de orice plată.
- Citește atent termenele și penalitățile din antecontract.
- Creditul poate fi acordat în tranșe, iar ipoteca se înscrie când unitatea este intabulată.
- La recepție notează toate neajunsurile în procesul-verbal.
Întrebări frecvente
Pot lua credit pentru un apartament care nu este construit?
În multe cazuri da, dacă proiectul este acceptat de bancă. Condițiile diferă între creditori, iar banii pot fi virați în tranșe. Întreabă de la început care sunt cerințele.
Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul întârzie predarea?
Consecințele depind de contract. De obicei există un termen și, uneori, penalități. Citește aceste clauze înainte de semnare și, dacă sunt neclare, cere explicații unui jurist.
Plătesc dobândă înainte să primesc locuința?
Depinde de modul în care se virează banii. Dacă banca transferă tranșe către dezvoltator, dobânda poate curge pe sumele trase. Verifică în ofertă cum se calculează în perioada de construcție.
Pot renunța la achiziție după antecontract?
Răspunsul depinde de clauzele semnate și de motivul renunțării. Unele antecontracte prevăd restituirea avansului dacă nu primești creditul, altele nu. De aceea merită ca documentul să fie citit de un specialist.
Cine verifică starea construcției?
Banca verifică în principal valoarea și documentele, nu calitatea finisajelor. Verificarea tehnică rămâne în sarcina ta, eventual cu ajutorul unui inginer constructor.
