Avansul la creditul ipotecar: cum se stabilește și de ce

Avansul la creditul ipotecar este suma pe care o plătești din bani proprii din prețul locuinței, restul fiind acoperit de bancă. Mărimea lui nu e aleasă la întâmplare: rezultă dintr-un raport maxim între credit și valoarea garanției, stabilit prin reguli ale Băncii Naționale a României și prin politica fiecărei bănci, aplicat valorii locuinței așa cum o vede banca, nu neapărat prețului cerut de vânzător.

Mulți cumpărători descoperă abia la evaluare că au nevoie de mai mulți bani decât au calculat. Mai jos afli cum se stabilește avansul, de ce banca îl cere, de unde poate proveni și cum îți influențează rata și costul total. Informațiile sunt generale și educative; pentru situația ta concretă, discută cu banca și, la nevoie, cu un consultant financiar autorizat.

Ce este avansul și cum se leagă de LTV

Avansul este complementul raportului dintre credit și valoarea garanției, cunoscut în bănci sub numele de LTV (loan-to-value). Dacă LTV-ul maxim este 85%, banca finanțează cel mult 85% din valoarea luată în calcul, iar restul de 15% îl aduci tu.

Banca cere avans din două motive. Primul: îți împarte riscul cu ea, pentru că un cumpărător care și-a pus economiile în locuință are un motiv în plus să plătească ratele. Al doilea: avansul creează o rezervă de valoare. Dacă prețurile imobilelor scad sau dacă locuința trebuie vândută în caz de neplată, banca are mai multe șanse să își recupereze banii.

De aceea regulile prudențiale ale BNR privind creditarea persoanelor fizice stabilesc niveluri maxime de LTV, diferite în funcție de moneda creditului și de destinația lui. Ghidul general despre pașii unui astfel de împrumut, de la cerere la semnare, este ghidul complet al creditului ipotecar.

Cum se calculează: prețul, evaluarea și valoarea mai mică

Banca aplică procentul de finanțare la valoarea cea mai mică dintre prețul de cumpărare și valoarea de piață stabilită de evaluator. Această regulă, folosită de majoritatea băncilor, explică de ce avansul real poate fi mai mare decât procentul minim din reclamă.

Evaluarea este făcută de un evaluator autorizat de ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România), acceptat de bancă. Raportul lui arată cât valorează locuința pe piață, ținând cont de suprafață, zonă, stare, an de construcție și tranzacții comparabile. Dacă tu ai negociat un preț peste această valoare, diferența o acoperi din bani proprii.

Exemplu ipotetic de calcul

Să presupunem, ipotetic, un apartament cu prețul de 340.000 lei, evaluat la 320.000 lei, și un LTV maxim de 85%. Cifrele sunt alese doar pentru ilustrare.

Cumpărătorul din exemplu se aștepta la un avans de 15% din preț, adică 51.000 lei, dar are nevoie de 68.000 lei. Diferența de 17.000 lei vine exclusiv din faptul că prețul a depășit evaluarea.

Sfat: Dacă ai deja o preaprobare, cere băncii o estimare orientativă a valorii înainte de a semna antecontractul sau negociază un preț apropiat de valorile de piață din zonă. Așa reduci riscul unei surprize la evaluare.

Avansul minim: regulile BNR și politica fiecărei bănci

Avansul minim legal decurge din LTV-ul maxim stabilit de BNR, iar băncile pot cere mai mult, niciodată mai puțin. Pentru creditele ipotecare în lei, nivelul uzual a fost un avans de cel puțin 15%; pentru creditele în euro, unde riscul valutar e mai mare pentru cineva cu venituri în lei, avansul minim a fost mai ridicat, de regulă în jur de 25%.

Aceste praguri au fost ajustate de-a lungul timpului și au excepții, de aceea verifică regulile în vigoare pe site-ul BNR sau direct în oferta băncii. În plus, fiecare bancă își poate stabili propriile niveluri, mai prudente, de exemplu pentru:

• locuințe vechi sau în stare tehnică slabă;
• case cu teren mare sau în zone cu puține tranzacții comparabile;
• clienți cu venituri greu de verificat sau cu vechime mică în muncă;
• credite cu destinație mixtă sau cu garanție pe alt imobil.

Avansul în programele cu garanție de stat

Programele guvernamentale de tip Prima Casă, devenit ulterior Noua Casă, au permis avansuri mai mici, de la 5%, pentru că statul garantează o parte din credit și preia astfel o parte din riscul băncii. Mecanismul, costurile garanției și restricțiile sunt explicate în articolul despre creditul cu garanție de stat. Condițiile acestor programe se schimbă, iar finanțarea lor depinde de bugetul alocat, așa că verifică dacă sunt active în momentul în care cumperi.

De unde poate proveni avansul

Banca acceptă ca avans bani proprii pe care îi poți dovedi, iar sursa lor contează la fel de mult ca suma. Conform legislației privind prevenirea spălării banilor, banca are dreptul să te întrebe de unde provin fondurile și să îți ceară documente justificative.

Surse acceptate în mod obișnuit:

1. Economiile proprii, dovedite prin extrase de cont sau depozite.
2. Banii primiți de la părinți sau rude, documentați printr-un contract de donație (pentru sume mari, de preferat în formă autentică) sau printr-un transfer bancar cu mențiune clară.
3. Vânzarea unei alte locuințe sau a unui teren, dovedită prin contractul de vânzare și extrasul de cont.
4. Răscumpărarea unei asigurări sau a unor investiții, cu documentele aferente.
5. Moștenirea, dovedită prin certificatul de moștenitor.

Avansul luat tot din credit

Un credit de nevoi personale luat pentru avans nu este interzis în sine, dar are două efecte importante. Rata lui se adaugă la gradul tău de îndatorare și reduce suma pe care ți-o poate acorda banca la ipotecar. Apoi, multe bănci verifică dacă avansul provine dintr-un împrumut și pot refuza dosarul sau pot ajusta condițiile. Cum se calculează limita de îndatorare afli în Gradul de îndatorare: cât poți împrumuta din venitul tău, iar diferențele dintre creditele de consum sunt descrise în ghidul creditului de nevoi personale.

Atenție: Banii în numerar depuși cu puțin înainte de cerere, fără o sursă documentată, ridică întrebări la bancă. Păstrează dovezile pentru fiecare sumă care va face parte din avans.

Avans mai mare sau mai mic: ce câștigi și ce pierzi

Un avans mai mare reduce suma împrumutată, rata lunară și dobânda totală, dar îți blochează mai mulți bani în locuință. Decizia corectă ține de echilibrul dintre costul creditului și siguranța ta financiară.

Tabelul de mai jos este ipotetic: o locuință de 300.000 lei, un credit pe 30 de ani cu rate egale și o dobândă anuală ilustrativă de 6%, fără comisioane și asigurări. Nu reflectă oferte reale.

În acest exemplu, fiecare 15.000 lei adăugați la avans scad rata cu aproximativ 90 de lei și dobânda totală cu circa 17.000 de lei. Unele bănci oferă și o marjă de dobândă mai mică pentru un LTV mai mic, ceea ce amplifică efectul. Pentru a compara corect oferte cu avansuri diferite, folosește dobânda anuală efectivă și suma totală de plată.

Ce nu trebuie să sacrifici pentru un avans mai mare

• Fondul de urgență: câteva luni de cheltuieli, păstrate separat, te protejează dacă îți scade venitul.
• Banii pentru costurile inițiale: notar, carte funciară, evaluare, asigurări, eventual comision de agenție. Lista lor este în Costurile inițiale ale creditului ipotecar: ce plătești.
• Bugetul pentru mutare și primele reparații, care apar aproape mereu, mai ales la locuințele vechi.

Arvuna, antecontractul și momentul plății avansului

Avansul nu se plătește dintr-o dată, ci de obicei în două tranșe: o arvună la antecontract și diferența la semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Felul în care sunt scrise aceste clauze contează pentru siguranța banilor tăi.

Arvuna este o sumă plătită la semnarea antecontractului, care confirmă angajamentul. Conform Codului civil, dacă cumpărătorul renunță fără motiv, pierde arvuna, iar dacă vânzătorul renunță, o restituie dublat, în condițiile stabilite în contract. Un avans simplu, numit astfel în antecontract, nu are întotdeauna același regim, de aceea formularea exactă merită discutată cu notarul.

Câteva lucruri de verificat în antecontract:

• termenul până la care trebuie semnat contractul final, suficient de lung pentru evaluare și aprobarea creditului;
• o clauză care tratează explicit situația în care banca refuză creditul;
• suma plătită acum și suma rămasă de plătit la semnare;
• cine plătește costurile notariale ale antecontractului.

La semnarea finală, notarul verifică plata: banca virează creditul în contul vânzătorului, iar tu achiți diferența din avans, de obicei tot prin transfer bancar. Dacă nu ai încă o idee clară despre suma pe care o poți împrumuta, o preaprobare obținută înaintea antecontractului reduce mult riscul de a pierde arvuna.

Greșeli frecvente legate de avans

Cele mai multe probleme cu avansul vin din calcule făcute pe preț, nu pe evaluare, și din bani care nu pot fi dovediți. Iată situațiile întâlnite des:

• calculul pe procentul minim fără marjă pentru diferența dintre preț și evaluare;
• golirea completă a economiilor, fără bani pentru costuri inițiale și urgențe;
• bani primiți în numerar, fără contract de donație sau dovadă de proveniență;
• un credit de consum nou luat chiar înainte de ipotecar, care reduce suma eligibilă;
• arvună mare la un antecontract cu termen scurt, fără clauză pentru refuzul creditului.

Documentele care dovedesc sursa avansului fac parte din dosarul de credit; lista completă găsești în articolul despre documentele pentru creditul ipotecar.

La cine apelezi dacă ai nelămuriri

Regulile prudențiale privind avansul și gradul de îndatorare sunt publicate de BNR. Dacă banca îți comunică informații neclare sau înșelătoare, te poți adresa ANPC. Dacă ai o dispută cu banca legată de contract, poți apela la CSALB, care mediază gratuit litigiile dintre consumatori și bănci. Regulile și ofertele se schimbă, așa că verifică întotdeauna condițiile în vigoare.

Pe scurt, despre avans

Avansul nu este doar un procent dintr-o reclamă, ci rezultatul unui calcul: LTV-ul maxim permis de reguli și de bancă, aplicat valorii mai mici dintre preț și evaluare. Cu cât știi mai devreme suma reală, cu atât negociezi mai sigur și eviți să pierzi arvuna.

De reținut:

• banca finanțează un procent din valoarea mai mică dintre preț și evaluare;
• avansul minim depinde de moneda creditului, de regulile BNR și de politica băncii;
• sursa banilor trebuie documentată;
• un avans mai mare scade rata și dobânda totală, dar nu în dauna fondului de urgență;
• antecontractul trebuie să lase timp pentru credit și să trateze situația unui refuz.