Cuprins 6 secțiuni
Apartamentul dintr-un bloc vechi este una dintre cele mai frecvente alegeri ale cumpărătorilor cu buget limitat, iar finanțarea lui prin credit ipotecar vine cu verificări în plus. Banca nu se uită doar la locuința ta, ci și la clădirea în care se află, pentru că întregul bloc contribuie la valoarea garanției.
Dacă te interesează un apartament dintr-un imobil construit cu mulți ani în urmă, e bine să știi de la început ce pot cere băncile, ce riscuri tehnice există și ce poți verifica singur. Pașii generali ai creditului sunt în ghidul creditului ipotecar. Informațiile de mai jos sunt generale; cerințele diferă de la o instituție la alta, iar pentru starea unei clădiri concrete ai nevoie de un specialist.
De ce analizează banca și clădirea, nu doar apartamentul
Banca analizează clădirea pentru că valoarea și siguranța garanției depind de starea ei generală, nu doar de interiorul apartamentului. Un apartament frumos renovat într-un bloc cu probleme structurale rămâne o garanție fragilă.
Pe baza raportului de evaluare și a documentelor imobilului, banca urmărește câteva aspecte: anul construcției, tipul structurii (beton, cărămidă, cadre), încadrarea seismică și eventualele intervenții de consolidare făcute. Pot conta și lichiditatea imobilului, adică cât de ușor se revinde în zona respectivă.
Din punctul de vedere al cumpărătorului, aceste verificări sunt și un avantaj. Ele îți semnalează riscuri pe care altfel le-ai fi descoperit abia după semnarea actelor. Cum se face evaluarea propriu-zisă și ce înseamnă valoarea din raport vezi în articolul despre evaluarea imobilului.
Încadrarea seismică și ce înseamnă pentru finanțare
Încadrarea seismică arată cât de expusă este o clădire la un cutremur, iar clădirile cu un nivel ridicat de risc sunt tratate mai prudent de bănci. Expertiza tehnică, făcută de specialiști atestați, stabilește această încadrare, iar autoritățile locale pot ține evidențe ale clădirilor cu risc.
Politicile diferă mult. Unele bănci acceptă finanțarea în imobile cu risc seismic doar în anumite condiții, de pildă cu o expertiză tehnică valabilă sau cu un avans mai mare. Altele nu finanțează deloc clădirile din cea mai riscantă clasă. Nu există o regulă unică pentru toată piața, deci întrebi direct banca la care aplici.
Dacă blocul are expertiză și clasă de risc, o poți cere de la asociația de proprietari sau de la administrația locală. Dacă a fost consolidat, cere documentele lucrării, pentru că ele pot schimba radical modul în care banca vede imobilul.
Atenție: Nu te baza pe afirmația verbală a vânzătorului că „blocul e solid”. Cere acte sau o expertiză, mai ales când clădirea e veche.
Documentele suplimentare pe care le poate cere banca
Pentru un bloc vechi, lista de acte se poate lungi față de un imobil nou, deoarece banca vrea dovezi despre clădire și despre drepturile asupra apartamentului. Lista de bază a creditului ipotecar este în articolul despre documente, iar aici apar în plus alte cerințe.
Ți s-ar putea cere:
- extras de carte funciară pentru apartament și, uneori, informații despre teren și cotele indivize;
- documentația cadastrală, dacă apartamentul a fost modificat sau separat;
- dovada plății la zi a cheltuielilor către asociația de proprietari;
- documente despre eventuale expertize sau lucrări de consolidare;
- acorduri pentru modificările constructive, cum ar fi demolarea unui perete sau închiderea unui balcon.
Cu cât ai mai multe dovezi din start, cu atât ușurezi analiza băncii. Cărțile funciare și verificările juridice sunt tratate separat, în articolul despre cartea funciară și verificările înainte de credit.
Ce verifici tu singur înainte de a te angaja
Pe lângă ce face banca, tu ai propria listă de verificări, pentru că banca protejează garanția, nu confortul tău. Ele costă puțin, față de greșelile pe care le-ar putea evita.
| Ce verifici | Cum afli | De ce contează |
|---|---|---|
| Starea structurii | Expertiză tehnică sau inspecție | Siguranța și valoarea pe termen lung |
| Infiltrații și umezeală | Vizită, vizită a doua pe ploaie | Reparații costisitoare |
| Instalații comune | Întrebi administratorul | Costuri viitoare pentru toți locatarii |
| Datorii la asociație | Adeverință de la asociație | Pot afecta tranzacția |
| Fondul de reparații | Registrul asociației | Arată cum se întreține blocul |
| Lucrări făcute fără autorizație | Comparare între plan și realitate | Probleme la bancă și la vânzare |
O discuție cu vecinii și cu administratorul spune adesea mai mult decât un anunț. Întreabă despre ultimele lucrări, despre dispute, despre cheltuieli neașteptate și despre planuri de reabilitare.
Costurile ascunse ale unui bloc vechi
Un preț mai mic al apartamentului poate fi compensat de costuri pe care nu le vezi în anunț. Costurile de întreținere ale clădirii, reparațiile instalațiilor și renovarea interioară se adună și pot influența cât de mult poți plăti lunar ratei.
Instalațiile electrice, țevile, lifturile și acoperișul sunt zone în care intervențiile se fac, de obicei, în comun, iar fiecare proprietar contribuie. Dacă blocul urmează să fie reabilitat termic sau consolidat, poți avea de plătit o parte din lucrare, în funcție de programele și deciziile asociației.
Mai gândește-te și la reparațiile din apartament, pentru că rata se plătește de la început, iar renovarea vine pe lângă ea. Dacă bugetul nu are loc pentru amândouă, e mai prudent să negociezi prețul sau să alegi alt imobil. Când compari ofertele băncilor pentru un astfel de imobil, urmărește costul total, nu dobânda din reclamă; vezi articolul despre DAE. Pentru bugetul total al achiziției, include și costurile inițiale ale creditului și o rezervă pentru lucrări.
Întrebări frecvente
Pot lua credit ipotecar pentru un apartament dintr-un bloc vechi?
Da, în multe cazuri se poate, dacă imobilul îndeplinește condițiile băncii. Ele privesc vechimea, încadrarea seismică, actele și evaluarea.
Poate refuza banca un bloc cu risc seismic?
Da, unele bănci nu finanțează clădirile din clasele cu risc ridicat, iar altele impun condiții. Cel mai sigur este să întrebi banca înainte să faci pasul la notar.
Cine plătește expertiza tehnică a blocului?
De regulă, expertiza este comandată de asociație sau de proprietari, nu de bancă. Dacă îți dorești una pentru siguranța ta, o poți comanda tu, pe cheltuiala ta.
Ce înseamnă cotele indivize din teren și părți comune?
Sunt părțile din teren și din spațiile comune pe care le deții împreună cu ceilalți proprietari. Ele apar în actele apartamentului și contează la tranzacție.
Merită un bloc vechi comparativ cu unul nou?
Depinde de buget, locație și toleranța ta la costuri de întreținere. Un apartament vechi poate fi o alegere bună dacă îl verifici atent și ai spațiu financiar pentru lucrări.
