Cuprins 10 secțiuni
Când ceri un credit ipotecar, banca nu se uită doar la venitul tău, ci și la ce se întâmplă cu locuința pe care o ipotecezi. Dacă imobilul se deteriorează grav sau dispare într-un cutremur, garanția băncii dispare odată cu el. De aceea, aproape orice contract de credit ipotecar vine la pachet cu una sau mai multe asigurări, iar costul lor se adună lună de lună la rată.
Întrebarea practică este care dintre ele sunt cerute de lege, care sunt cerute de bancă și care sunt alegerea ta. Răspunsul scurt: asigurarea locuinței este în practică obligatorie pe toată durata creditului, în timp ce asigurarea de viață este, de regulă, o opțiune care influențează condițiile ofertei. Etapele dosarului sunt în ghidul creditului ipotecar. Informațiile de mai jos sunt generale și nu înlocuiesc discuția cu un broker de asigurări sau cu un consultant financiar autorizat.
Ce asigurări apar de obicei într-un credit ipotecar
La un credit ipotecar apar, în general, trei tipuri de asigurări: asigurarea obligatorie a locuinței, asigurarea facultativă a locuinței și asigurarea de viață sau de risc de deces și invaliditate. Fiecare protejează pe altcineva sau altceva.
| Asigurare | Ce protejează | Cine o cere | Se poate refuza? |
|---|---|---|---|
| PAD (obligatorie) | locuința, în caz de cutremur, alunecare de teren, inundație | legea | nu, pentru locuințele care intră sub incidența legii |
| Asigurare facultativă a imobilului | locuința, contra unor riscuri suplimentare (incendiu, explozie, furtună etc.) | banca, prin politica ei de credit | nu, dacă banca o cere pentru acordarea creditului |
| Asigurare de viață / deces | creditul, dacă pățești ceva tu sau codebitorul | banca sau tu, după caz | depinde de ofertă; refuzul poate schimba dobânda |
Fiecare asigurare are o primă, adică suma pe care o plătești pentru protecție, și o sumă asigurată, adică suma maximă pe care asigurătorul o plătește la un eveniment. Cele două cifre nu sunt același lucru, iar confuzia lor este una dintre cele mai frecvente greșeli.
Asigurarea PAD: ce acoperă și ce nu
Asigurarea PAD este polița obligatorie a locuinței, încheiată prin Pool-ul de Asigurare împotriva Dezastrelor Naturale, și acoperă doar trei riscuri: cutremurul, inundația și alunecările de teren. Ea a fost introdusă prin lege tocmai pentru ca pagubele din marile dezastre naturale să nu rămână fără acoperire.
Ce trebuie să știi despre ea:
- este valabilă pentru locuința propriu-zisă, nu pentru bunurile din casă;
- suma asigurată are un plafon stabilit prin lege, în funcție de tipul locuinței, iar plafonul se poate modifica;
- prima este mică în comparație cu alte asigurări și se plătește anual;
- polița PAD singură nu este suficientă pentru multe bănci, pentru că nu acoperă incendiul, exploziile sau alte riscuri frecvente.
Dacă locuința este în bloc, PAD acoperă apartamentul tău, nu părțile comune ale clădirii. Detaliile despre limite și excluderi se citesc în condițiile poliței, iar sursa oficială pentru reguli este Autoritatea de Supraveghere Financiară (ASF).
Atenție: PAD nu este o asigurare „completă”. Dacă ai un incendiu sau o explozie la gaze, PAD nu plătește. Pentru aceste riscuri ai nevoie de o poliță facultativă.
Asigurarea facultativă a locuinței cerută de bancă
Asigurarea facultativă a locuinței este polița prin care imobilul este asigurat și împotriva altor riscuri decât cele din PAD, iar banca o cere aproape întotdeauna ca să își acopere garanția. „Facultativă” înseamnă că legea nu o impune, nu că o poți sări atunci când banca o solicită.
Riscurile acoperite diferă de la o poliță la alta, dar pachetele includ de obicei:
- incendiul și exploziile;
- furtuna, grindina și căderea de obiecte pe clădire;
- inundațiile provocate de avarii la instalații;
- uneori, și bunurile din locuință, la cerere.
Un lucru important este cesiunea poliței: banca este numită beneficiar al despăgubirii, în limita datoriei rămase, ceea ce înseamnă că, la un eveniment asigurat, asigurătorul plătește mai întâi creditorul. Restul, dacă rămâne, revine proprietarului. Dacă schimbi asigurătorul în timp, banca trebuie să accepte noua poliță și cesiunea ei.
Asigurarea de viață și de risc: obligație sau opțiune
Asigurarea de viață legată de credit îți protejează familia, pentru că, în caz de deces sau de invaliditate, asigurătorul poate plăti banca și rata nu mai cade în sarcina moștenitorilor. De regulă, legea nu o face obligatorie pentru creditul ipotecar, însă banca o poate oferi cu o dobândă mai mică sau o poate pune ca avantaj în pachet.
Aici apar două situații diferite:
- Banca îți propune asigurarea și îți arată cât scade dobânda dacă o accepți. Tu compari beneficiul cu prima lunară.
- Tu alegi o asigurare la un asigurător din afara băncii, cu aceeași acoperire sau mai bună, și ceri băncii să o accepte.
Ca să nu ajungi să plătești dublu, întreabă dacă oferta permite o poliță externă echivalentă. Dacă banca insistă pe produsul ei, cere în scris motivul și condițiile.
Cum se leagă asigurările de DAE și de costul total
Primele de asigurare pot fi incluse în costul total al creditului, în funcție de modul în care sunt cerute, și se reflectă în dobânda anuală efectivă (DAE). Dacă banca îți condiționează creditul de o asigurare, costul ei intră în calcul; dacă poți alege liber, tratamentul poate fi diferit.
De aceea, când compari două oferte, nu te uita doar la dobânda nominală. Cere ambele oferte cu și fără asigurări incluse și compară totalul plătit. Cum se compun costurile inițiale și recurente, vezi în Costurile inițiale ale creditului ipotecar: ce plătești, iar mecanismul DAE este explicat în ghidul despre DAE.
Cât te costă pe toată durata creditului
Primele de asigurare par mici lună de lună, dar se plătesc pe toată durata creditului, de aceea merită adunate. Exemplul de mai jos este ipotetic și folosește sume rotunde, doar ca să arăți metoda de calcul; valorile reale diferă de la un asigurător la altul.
| Element (ipotetic) | Calcul | Total pe 25 de ani |
|---|---|---|
| Asigurare facultativă, plată anuală 400 de lei | 400 × 25 | 10.000 de lei |
| PAD, plată anuală 100 de lei | 100 × 25 | 2.500 de lei |
| Asigurare de viață, 60 de lei pe lună | 60 × 300 | 18.000 de lei |
| Total asigurări | suma | 30.500 de lei |
Observă că asigurarea de viață din exemplu cântărește cel mai mult. Dacă scade dobânda cu o sumă mai mare decât costul ei total, devine avantajoasă; dacă nu, aproape sigur nu merită. Pentru verificare, calculezi diferența de rată pe perioada creditului și o compari cu totalul primelor.
Sfat: Cere de la bancă două grafice de rambursare: unul cu asigurarea de viață din ofertă și unul fără. Diferența de rată înmulțită cu numărul de luni este beneficiul real, pe care îl compari cu prima plătită.
Greșeli frecvente la asigurări
Cele mai multe probleme nu apar la semnare, ci peste ani, când nimeni nu mai verifică polița. Iată greșelile care se repetă:
- Polița expirată. Dacă nu reînnoiești anual asigurarea locuinței, încalci contractul de credit, iar banca poate asigura ea imobilul pe cheltuiala ta.
- Suma asigurată prea mică. Dacă asiguri casa la o valoare mult sub cea reală, despăgubirea poate fi redusă proporțional.
- Date greșite în poliță. Adresa, suprafața sau tipul construcției trecute greșit pot complica plata despăgubirii.
- Beneficiar nemodificat. După rambursarea creditului, cesiunea către bancă trebuie anulată, altfel despăgubirile continuă să treacă prin ea.
- Citirea superficială a excluderilor. Unele evenimente sunt excluse sau limitate, de exemplu avariile cauzate de lucrări de renovare neautorizate.
Ce faci când schimbi asigurătorul sau închei creditul
Poți schimba asigurătorul în timpul creditului, dacă banca acceptă noua poliță și îți păstrează cesiunea, iar la sfârșitul creditului ceri radierea cesiunii. Pașii sunt simpli:
- Cere de la bancă lista cerințelor minime pentru o poliță acceptată: riscuri, sumă asigurată, rating al asigurătorului.
- Obține oferta noului asigurător și verifică acoperirea, nu doar prețul.
- Depune polița la bancă și cere confirmarea scrisă a cesiunii.
- La rambursarea finală, ceri adresa de radiere a ipotecii și documentul prin care banca renunță la cesiune; pașii pentru radiere sunt legați de cei din garanția ipotecară.
Dacă ai de gând să muți creditul, noua bancă va impune propriile cerințe de asigurare, iar costul se adaugă calculului din Costurile refinanțării unui credit ipotecar: ce plătești. Pentru o rambursare mai rapidă, strategiile sunt în Rambursarea anticipată: reduci rata sau perioada creditului.
Dacă ești împreună cu un codebitor, asigurarea de viață poate acoperi ambele persoane sau doar una; rolul fiecăruia este explicat în Codebitorul la creditul ipotecar: rol, obligații și riscuri. Legislația și condițiile se pot schimba, iar pentru situația ta concretă discută cu un consultant financiar autorizat sau cu un broker de asigurări înregistrat.
Ce merită reținut despre asigurări
Un credit ipotecar vine cu mai multe polițe, dar nu toate au aceeași natură: PAD este cerută de lege, asigurarea facultativă a locuinței este cerută de bancă, iar asigurarea de viață este adesea o opțiune cu efect asupra dobânzii. Costul lor se adună pe zeci de ani și trebuie comparat între oferte la fel ca dobânda.
De reținut:
- PAD acoperă doar cutremurul, inundația și alunecarea de teren;
- banca cere de regulă și o poliță facultativă, cu cesiune în favoarea ei;
- asigurarea de viață se compară prin diferența de rată înmulțită cu numărul de luni;
- reînnoiește anual polițele și păstrează dovada plății;
- la final, ceri radierea cesiunii odată cu radierea ipotecii.
Întrebări frecvente
Este obligatorie asigurarea de viață la creditul ipotecar?
De regulă nu, legea nu o impune. Banca o poate oferi cu o dobândă mai mică sau o poate cere ca parte din pachet, de aceea compară oferta cu și fără ea.
Poate acoperi PAD toate riscurile locuinței?
Nu. PAD acoperă doar cutremurul, inundația și alunecările de teren. Pentru incendiu, explozie sau furtună ai nevoie de o poliță facultativă.
Pot alege singur asigurătorul pentru locuință?
În multe cazuri da, dacă polița îndeplinește cerințele minime ale băncii și se face cesiunea în favoarea ei. Întreabă banca lista cerințelor înainte de a cumpăra polița.
Ce se întâmplă dacă nu reînnoiesc polița?
Încalci contractul de credit. Banca poate cere reînnoirea sau poate încheia ea polița și îți poate imputa costul, iar în caz de eveniment ai putea rămâne neacoperit.
Cine primește despăgubirea dacă locuința se deteriorează?
Din cauza cesiunii, banca este plătită prima, în limita datoriei rămase. Diferența, dacă există, revine ție ca proprietar.
