Cuprins 6 secțiuni
Cartea funciară este registrul public al imobilelor, în care sunt trecute proprietarul, descrierea locuinței și drepturile sau datoriile legate de ea. Înainte de orice credit ipotecar, extrasul din acest registru este documentul care îți spune dacă vânzătorul are dreptul să vândă și dacă imobilul poate fi pus în garanție fără probleme.
Verificările juridice par o birocrație plictisitoare, dar ele te protejează de cele mai costisitoare greșeli: plătești o arvună pentru o locuință ipotecată de altcineva sau cumperi de la o persoană care nu are toate drepturile. Mai jos înveți să citești extrasul, să recunoști semnalele de alarmă și să știi cine te ajută.
Ce este cartea funciară și ce arată un extras
Extrasul de carte funciară este un document oficial, eliberat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), care arată situația juridică actuală a unui imobil. Orice persoană poate obține informații din carte, iar pentru valoare probatorie folosești extrasul eliberat pentru autentificare sau cel cerut de bancă.
Extrasul pentru informare ajută la o primă verificare, rapidă. Cel pentru autentificare, cerut de notar, are valabilitate scurtă și se folosește la semnarea actelor.
Imobilul se identifică printr-un număr cadastral și un număr de carte funciară. Fără ele, nu poți verifica sigur nici dacă apartamentul pe care îl vezi este cel din acte. De aceea primul lucru pe care îl ceri vânzătorului este numărul cadastral și numărul de carte funciară.
Cele trei părți ale extrasului de carte funciară
Extrasul are trei părți, iar fiecare răspunde la o întrebare diferită: ce este imobilul, cine este proprietarul și ce îl încarcă. Dacă înțelegi împărțirea, citești documentul în câteva minute.
| Partea | Ce conține | Ce urmărești |
|---|---|---|
| Partea I | Descrierea imobilului: adresă, suprafață, cadastru | Suprafața corespunde cu actele și cu realitatea? |
| Partea II | Dreptul de proprietate și proprietarii | Vânzătorul apare ca proprietar? Cu ce cotă? |
| Partea III | Sarcini: ipoteci, servituți, notări, interdicții | Există datorii sau limitări asupra imobilului? |
Cel mai mult contează Partea III, pentru că acolo apar ipotecile existente și alte drepturi ale terților. O ipotecă înscrisă pentru un credit mai vechi nu dispare doar pentru că locuința se vinde. Despre ce înseamnă ipoteca citește în articolul despre garanția ipotecară.
Sfat: Printează sau salvează extrasul și compară numele proprietarilor cu cele din buletine. O singură literă diferită sau o cotă parte lipsă pot semnala o problemă.
Semnale de alarmă pe care le poți vedea în extras
Un extras curat arată un singur proprietar sau proprietari clari, fără sarcini ciudate; unul cu probleme are indicii vizibile care cer clarificări. Nu toate semnalele înseamnă blocaj, dar toate cer explicații înainte de a continua.
Atenție la:
- ipoteci neradiate, adică garanții pentru credite deja plătite, dar care nu au fost șterse din carte;
- notări de litigiu sau de executare silită, care arată că imobilul este implicat într-un proces;
- interdicții de înstrăinare, care împiedică vânzarea până la ridicarea lor;
- proprietari multipli în care nu toți participă la vânzare;
- discordanțe de suprafață între extras, acte și locuința vizitată;
- servituți, de exemplu drept de trecere, care pot limita folosirea terenului.
Ipotecile neradiate sunt un caz frecvent și se rezolvă de obicei simplu, dacă vânzătorul le-a plătit și are acte. Cum se șterge o ipotecă după plata creditului vezi în articolul despre radierea ipotecii.
Rolul notarului și al băncii în verificare
Notarul verifică extrasul de autentificare și identitatea părților înainte să autentifice actele, iar banca face propria analiză juridică a imobilului. Cele două verificări se completează, dar nu se înlocuiesc una pe alta.
Banca nu va accepta în garanție un imobil cu situație neclară, deci analiza ei te scutește uneori de o greșeală. Totuși, interesul băncii este să fie acoperită, nu să te protejeze pe tine de toate riscurile. De exemplu, ea nu verifică dacă prețul este corect pentru ceea ce primești.
Notarul explică părților efectele actelor, în limitele legii, și poate semnala probleme vizibile din documente. Pentru situații complicate, precum moșteniri nelămurite, terenuri cu limite incerte sau mai mulți proprietari, un avocat specializat în drept imobiliar îți poate aduce siguranță. Înainte să ajungi la semnare, pașii premergători sunt descriși în articolul despre antecontract și arvună.
Cum procedezi pas cu pas
Verificarea este o succesiune scurtă de pași, pe care o faci înainte de orice sumă plătită vânzătorului. Ordinea te ajută să te oprești la timp, dacă ceva nu se potrivește.
- Ceri vânzătorului numărul cadastral, numărul de carte funciară și copia actului de proprietate.
- Obții un extras de carte funciară pentru informare și îl compari cu actele.
- Verifici Partea III și afli dacă există ipoteci sau alte sarcini.
- Discuți cu vânzătorul cum vor fi radiate sarcinile, dacă există, și când.
- Ceri părerea băncii despre imobil înainte de a semna antecontractul.
- Discuți cu notarul actele necesare, ca să nu apară surprize în ziua semnării.
Când ai terminat verificările juridice, compară ofertele băncilor după costul total, nu după dobânda din reclamă; vezi articolul despre DAE. Întregul proces face parte din drumul de la cerere la semnare, prezentat în ghidul creditului ipotecar.
Pe aceeași temă, citește și credit ipotecar sau credit imobiliar: diferențele reale.
Întrebări frecvente
Cine poate cere un extras de carte funciară?
Informațiile din cartea funciară sunt publice, iar extrasul poate fi cerut de orice persoană, în condițiile stabilite de OCPI. Pentru autentificarea actelor se folosește un extras special, solicitat de notar.
Ce fac dacă văd o ipotecă pe locuința pe care vreau s-o cumpăr?
Nu semnezi nimic înainte de a clarifica situația. Ceri vânzătorului să dovedească plata creditului și radierea ipotecii sau stabiliți cu banca lui un mod de stingere la vânzare.
Extrasul este suficient ca să fiu sigur de achiziție?
Nu, extrasul arată situația juridică înscrisă în registru, dar nu verifică starea tehnică a locuinței și nici corectitudinea prețului. Completează-l cu inspecție, evaluare și sfatul unui specialist.
Cât timp este valabil extrasul?
Extrasul pentru autentificare are valabilitate scurtă, deoarece situația din carte se poate schimba. Notarul îți spune când trebuie obținut, ca să fie în termen la semnare.
Ce înseamnă intabularea?
Este înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, care îl face opozabil terților. Fără ea, dreptul tău nu apare în registru, iar banca poate cere să fie făcută.
