Cuprins 7 secțiuni
Evaluarea imobilului pentru creditul ipotecar este o analiză făcută de un evaluator autorizat, prin care banca află cât valorează locuința pe care o primește în garanție. Raportul rezultat contează mai mult decât prețul din anunț, pentru că suma maximă pe care banca o poate finanța se calculează din valoarea stabilită de evaluator, atunci când aceasta este mai mică decât prețul de vânzare.
Mulți cumpărători văd evaluarea ca pe o simplă taxă pe care o plătesc înainte de semnare. În realitate, ea poate schimba suma disponibilă și chiar decizia de a continua cu achiziția. De aceea merită să înțelegi cine o face, ce urmărește și ce poți controla tu.
Ce este evaluarea imobilului și de ce o cere banca
Evaluarea este stabilirea valorii de piață a unui imobil de către un specialist independent, iar banca o cere pentru că locuința devine garanția creditului. Dacă nu poți plăti ratele, banca poate vinde imobilul pentru a-și recupera banii, deci trebuie să știe dacă valoarea lui acoperă datoria.
Valoarea de piață este prețul estimat la care o proprietate s-ar vinde între un cumpărător și un vânzător informați, fără presiune. Nu coincide neapărat cu prețul cerut de proprietar, nici cu ce ți-ar plăcea ție să plătești.
Pe lângă valoarea de piață, unele rapoarte menționează și o valoare de lichidare, adică suma care s-ar obține la o vânzare rapidă, cu termen scurt. Banca poate lua în calcul una sau alta, în funcție de politica proprie. Etapele întregi ale unui credit, în care evaluarea are locul ei, sunt descrise în ghidul creditului ipotecar.
Cine face evaluarea și cine o plătește
Evaluarea o execută un evaluator autorizat, membru al ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România), de obicei dintr-o listă acceptată de bancă. Tu nu alegi liber evaluatorul: banca are colaboratori verificați, iar raportul unui evaluator din afara listei s-ar putea să nu fie primit.
Costul îl suportă, de regulă, solicitantul creditului, iar tariful diferă în funcție de tipul și complexitatea imobilului. Un apartament standard se evaluează mai simplu decât o casă cu teren, o clădire cu mai multe corpuri sau un imobil cu situații juridice speciale.
Raportul are valabilitate limitată în timp, fiindcă piața se schimbă. Dacă pasul de după evaluare întârzie mult, banca poate cere o actualizare. Costurile din această etapă fac parte dintr-un set mai larg de cheltuieli, detaliate în articolul despre costurile inițiale.
Atenție: Plătești evaluarea chiar dacă renunți la credit după aceea. Dacă ai dubii serioase despre locuință, mai bine ceri câteva lămuriri înainte de a comanda raportul.
Ce analizează evaluatorul la fața locului
Evaluatorul vizitează imobilul, îl compară cu proprietăți asemănătoare vândute sau oferite în aceeași zonă și stabilește o valoare pe baza acestor date. Vizita durează de obicei puțin, dar documentarea din spatele ei este mai amplă.
Elementele cercetate sunt, în mare:
- suprafața utilă și compartimentarea, verificate față de actele de proprietate și planul cadastral;
- anul și materialul construcției, inclusiv starea structurii;
- etajul, orientarea, vecinătățile, accesul la utilități și la transport;
- starea finisajelor și a instalațiilor;
- situația juridică: dreptul de proprietate, sarcinile, eventualele modificări neautorizate.
Un detaliu des întâlnit în practică este diferența dintre ce există în fapt și ce apare în acte, de pildă un balcon închis sau o compartimentare schimbată fără autorizație. Evaluatorul o poate consemna, iar banca poate cere regularizarea ei înainte de finanțare.
Cum se leagă valoarea de evaluare de suma creditului
Banca finanțează un procent din valoarea cea mai mică dintre prețul de cumpărare și valoarea din raport, deci o evaluare mai mică reduce direct suma pe care o primești. Restul, adică diferența dintre preț și credit, vine din banii tăi.
Mecanismul explică de ce prețul negociat peste valoarea de piață te costă dublu: plătești mai mult vânzătorului și, în același timp, ai nevoie de un avans mai mare. Relația dintre cele două sume este tratată pe larg în articolul despre avans.
| Situație | Ce se întâmplă cu creditul | Ce faci tu |
|---|---|---|
| Evaluarea egală sau mai mare decât prețul | Banca folosește prețul de cumpărare | Continui procedura |
| Evaluarea ușor sub preț | Suma finanțată scade proporțional | Completezi diferența din economii |
| Evaluarea mult sub preț | Creditul poate deveni insuficient | Renegociezi prețul sau renunți |
| Evaluarea cu rezerve juridice | Banca poate amâna sau refuza | Clarifici actele cu notarul |
Ce faci dacă evaluarea iese mai mică decât prețul
Dacă valoarea din raport este sub preț, ai trei variante: negociezi reducerea prețului, acoperi diferența din bani proprii sau renunți la achiziție. Fiecare are sens în alte condiții, iar decizia depinde de cât de mare este diferența și de cât de mult îți dorești locuința.
Negocierea are cele mai bune șanse atunci când poți arăta vânzătorului un raport întocmit de un specialist. Un argument bazat pe date se discută mai ușor decât unul bazat pe impresii. Dacă alegi să mărești avansul, scade și suma împrumutată, deci și dobânda plătită în total; mecanismul este explicat în ghidul despre dobânzi și costuri.
Mai rar, raportul conține o greșeală de fapt, de exemplu o suprafață sau o stare a imobilului consemnate greșit. În acest caz poți cere lămuriri băncii și evaluatorului, cu dovezi: acte, fotografii, extras de carte funciară. Contestarea valorii pur și simplu, fiindcă ți s-a părut prea mică, nu are însă prea mari șanse.
Sfat: Înainte de antecontract, uită-te la anunțuri și la tranzacții pentru apartamente similare din aceeași zonă. Dacă prețul cerut se abate mult de la ele, e probabil ca evaluarea să îl contrazică.
Cum te pregătești pentru vizita evaluatorului
Cu puțină pregătire, evaluarea decurge fără surprize: ai actele la îndemână, imobilul este accesibil și informațiile pe care le dai sunt corecte. Vânzătorul este, de cele mai multe ori, cel care deschide ușa, așa că ar trebui să fii înțeles cu el dinainte.
Pregătești:
- actul de proprietate, extrasul de carte funciară și documentația cadastrală, dacă ți-au fost eliberate;
- dovezile lucrărilor făcute, cum ar fi renovări, schimbarea instalațiilor sau reabilitarea termică a blocului;
- informații despre fondul de reparații și despre datoriile la asociația de proprietari, dacă le ai;
- o listă cu ce rămâne în locuință, de exemplu mobilier sau electrocasnice incluse în preț.
Reține că evaluatorul nu este un inspector de construcții și nu garantează că imobilul nu are defecte ascunse. Dacă ai bănuieli despre structură, umezeală sau instalații, ia în calcul separat o verificare tehnică făcută de un specialist.
Întrebări frecvente
Pot alege eu evaluatorul?
De obicei nu, deoarece banca lucrează cu evaluatori colaboratori, acceptați după propriile criterii. Poți întreba dacă există mai mulți evaluatori în lista băncii și cât costă fiecare, dar raportul trebuie să fie recunoscut de instituție.
Evaluarea garantează că locuința nu are probleme?
Nu, pentru că ea stabilește valoarea de piață, nu starea tehnică completă a clădirii. Pentru probleme de structură sau instalații ai nevoie de o expertiză tehnică separată.
Plătesc evaluarea dacă banca îmi refuză creditul?
Da, de regulă, fiindcă serviciul a fost prestat indiferent de rezultat. Verifică în oferta băncii cine plătește și în ce moment, ca să nu fii luat prin surprindere.
Cât timp este valabil raportul de evaluare?
Valabilitatea este limitată și diferă de la bancă la bancă. Dacă între evaluare și semnarea creditului trece mult timp, raportul poate fi cerut din nou sau actualizat.
Se poate face evaluarea înainte de a găsi locuința?
Nu, pentru că evaluarea se referă la un imobil concret. Înainte de asta poți obține doar o orientare generală a sumei posibile printr-o preaprobare, explicată în articolul despre preaprobare.
