Pentru un credit ipotecar ai nevoie de trei categorii de documente: acte care te identifică pe tine și situația ta familială, acte care dovedesc veniturile și acte despre locuința care va deveni garanție. Fiecare bancă are propria listă, dar structura este aproape aceeași peste tot, iar diferențele mari apar la tipul de venit.
Ghidul de mai jos te ajută să îți pregătești dosarul din timp, ca să nu pierzi zile prețioase între antecontract și semnare. Lista este orientativă: banca îți va comunica varianta exactă, iar condițiile se pot schimba. Pentru situații complicate, cum ar fi venituri din mai multe surse sau proprietăți în indiviziune, merită să ceri sfatul unui notar sau al unui consultant financiar autorizat.
Cum e organizată lista: trei momente diferite
Documentele nu se depun toate odată, ci în trei momente: la preaprobare, la cererea fermă de credit și la semnarea de la notar. Dacă știi ce se cere în fiecare etapă, poți lucra în paralel cu vânzătorul și cu agenția.
| Etapă | Ce documente se cer de obicei |
|---|---|
| Preaprobare | act de identitate, dovada venitului, acordurile pentru verificări |
| Cerere fermă | actele imobilului, antecontractul, documentele actualizate de venit |
| Evaluare | documentația cadastrală, acces la imobil, actele de proprietate |
| Aprobare finală | raportul de evaluare, eventual dovada avansului |
| Notar | polițele de asigurare, certificatul fiscal, extrasul de carte funciară pentru autentificare |
Etapele în sine, de la prima discuție la cheile locuinței, sunt descrise în ghidul complet al creditului ipotecar. Primul moment al listei, cel al aprobării de principiu, are propriul articol: Preaprobarea creditului ipotecar: ce înseamnă și cât ajută.
Actele de identitate și situația familială
Banca are nevoie să știe cine ești, unde locuiești și dacă ai un soț sau o soție care trebuie să participe la tranzacție. Aceste documente sunt simple, dar o greșeală de nume sau o carte de identitate expirată poate amâna semnarea.
- Cartea de identitate valabilă, pentru tine și pentru eventualul codebitor.
- Certificatul de căsătorie, dacă ești căsătorit, și, dacă e cazul, convenția matrimonială.
- Hotărârea de divorț sau certificatul de deces al fostului soț, când contează pentru regimul bunurilor.
- Certificatele de naștere ale copiilor, la unele bănci, pentru calculul cheltuielilor familiei.
Regimul matrimonial contează. În regimul comunității legale, locuința cumpărată în timpul căsătoriei devine, de regulă, bun comun, iar soțul trebuie să își dea acordul pentru ipotecă sau să semneze alături de tine. Dacă un soț sau o rudă intră în credit ca al doilea împrumutat, citește mai întâi ce implică rolul descris în articolul despre codebitor.
Dovada veniturilor, pe tipuri de venit
Partea cea mai importantă a dosarului este dovada că ai un venit stabil și suficient. Banca vrea să vadă cât câștigi, de cât timp și cât de probabil e ca venitul să continue.
| Tip de venit | Documente uzuale |
|---|---|
| Salariu, contract pe perioadă nedeterminată | adeverință de venit de la angajator sau acord pentru verificarea la ANAF, extrase de cont |
| Salariu, contract pe perioadă determinată | aceleași, plus istoricul contractelor anterioare, după politica băncii |
| Activități independente (PFA, II, profesii liberale) | Declarația unică pentru unul sau mai mulți ani, dovada plății impozitelor, documente de înregistrare |
| Dividende | hotărârile de distribuire, situațiile financiare ale firmei, dovada plății impozitului |
| Chirii | contractele de închiriere înregistrate, Declarația unică, extrase de cont |
| Pensie | decizia de pensionare și cuponul sau extrasul de cont |
| Venituri din străinătate | contract de muncă, fluturași de salariu, extrase, traduceri autorizate, uneori legalizate |
| Drepturi de autor, activități sezoniere | contractele, declarațiile fiscale, istoricul plăților |
Câteva detalii fac diferența:
- Vechimea: multe bănci cer o vechime minimă la locul de muncă actual și în total, iar pentru independenți o activitate de cel puțin un an fiscal încheiat.
- Componentele variabile: bonusurile, tichetele sau orele suplimentare pot fi luate în calcul parțial sau deloc.
- Valabilitatea: adeverința de venit are, de obicei, o valabilitate scurtă, de câteva săptămâni, așa că nu o cere prea devreme.
Venitul acceptat de bancă intră direct în calculul sumei maxime. Felul în care se raportează ratele la venit este explicat în articolul despre gradul de îndatorare.
Sfat: Dacă ești salariat, întreabă banca dacă poate verifica veniturile direct la ANAF, pe baza consimțământului tău. Astfel scapi de drumul la angajator și eviți diferențele dintre adeverință și datele fiscale.
Acordurile pentru Biroul de Credit, ANAF și alte verificări
Înainte de orice analiză, banca îți cere să semnezi acorduri prin care îi permiți să consulte baze de date despre tine. Fără ele, dosarul nu poate merge mai departe.
- Acordul pentru Biroul de Credit, baza de date în care băncile și instituțiile financiare nebancare raportează creditele și istoricul de plată.
- Informarea privind Centrala Riscului de Credit (CRC) a BNR, unde sunt raportate expunerile peste un anumit prag.
- Consimțământul pentru verificarea veniturilor la ANAF, folosit tot mai des în locul adeverinței.
- Acordul privind prelucrarea datelor personale, conform regulamentului european privind protecția datelor (GDPR).
Ce informații păstrează Biroul de Credit și cât timp afli în Biroul de Credit: ce informații păstrează și cât timp. Dacă vrei să știi dinainte ce va vedea banca, poți cere gratuit propriul raport, după pașii din Raportul de la Biroul de Credit: cum îl ceri și cum îl citești.
Actele locuinței pe care o cumperi
Locuința devine garanția băncii, așa că actele ei trebuie să arate un drept de proprietate clar, fără sarcini ascunse. O parte din documente le furnizează vânzătorul, altele le obține notarul.
| Document | Ce dovedește | De la cine îl obții |
|---|---|---|
| Actul de proprietate al vânzătorului | dreptul lui de a vinde | vânzătorul (contract, certificat de moștenitor, hotărâre) |
| Extrasul de carte funciară | proprietarul înscris și eventualele ipoteci, sechestre, litigii | OCPI, de obicei prin notar |
| Documentația cadastrală | identificarea și suprafața imobilului | vânzătorul, din dosarul de intabulare |
| Certificatul de performanță energetică | clasa energetică a clădirii | vânzătorul, de la un auditor energetic atestat |
| Certificatul fiscal | lipsa datoriilor la impozitul pe clădire | primăria, cerut de vânzător |
| Adeverința de la asociația de proprietari | lipsa restanțelor la întreținere | asociația, cerută de vânzător |
| Antecontractul | prețul și termenul convenit | tu și vânzătorul, de obicei la notar |
Pentru locuințele noi, cumpărate de la dezvoltator, se adaugă documente despre construcție: autorizația de construire, procesul-verbal de recepție, uneori dovada intabulării construcției. Pentru o casă care urmează să fie ridicată de la zero, dosarul este diferit și include proiectul și devizul, după cum explicăm în articolul despre creditul pentru construcție.
Atenție: Verifică din timp extrasul de carte funciară. O ipotecă veche neradiată, un sechestru sau o notare de litigiu trebuie rezolvate înainte de semnare, altfel banca nu acceptă garanția.
Documentele de la final: evaluare, asigurări, notar
În ultima parte a drumului apar documentele care leagă creditul de locuință: raportul de evaluare, asigurările și actele pregătite de notar. Ele vin după ce banca a aprobat în principiu dosarul și imobilul.
- Raportul de evaluare, întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR acceptat de bancă, după o vizită la imobil.
- Polița de asigurare obligatorie a locuinței (PAD), emisă prin Pool-ul de Asigurare împotriva Dezastrelor Naturale.
- Polița facultativă de asigurare a locuinței, cesionată în favoarea băncii, adică despăgubirea merge întâi către bancă.
- Asigurarea de viață, dacă banca o cere sau dacă o alegi pentru o dobândă mai bună.
- Dovada plății avansului sau a disponibilității lui în cont.
Costul fiecărui pas, de la evaluare la onorariul notarului și taxele de carte funciară, este detaliat în articolul despre costurile inițiale. Contractul de ipotecă pe care îl semnezi la notar și efectele lui sunt explicate în Garanția ipotecară: ce înseamnă ipoteca asupra locuinței.
Cum îți pregătești dosarul ca să nu pierzi timp
Un dosar bine organizat scurtează aprobarea cu zile sau chiar săptămâni. Câteva obiceiuri simple ajută mult:
- Fă o copie digitală a fiecărui document, cu nume clare de fișier, și păstrează originalele într-un singur dosar.
- Verifică numele și datele personale să fie identice în toate actele: cartea de identitate, certificatul de căsătorie, contractul de muncă.
- Cere actele cu termen scurt de valabilitate la final: adeverința de venit, extrasul de carte funciară, certificatul fiscal.
- Stabilește cu vânzătorul cine aduce ce și până când, chiar din antecontract.
- Notează toate întrebările pentru bancă și cere răspunsurile în scris, pe e-mail.
- Nu lua credite noi și nu deschide carduri noi în perioada dintre cerere și semnare; ele schimbă calculul.
Pentru venituri din străinătate, traducerile autorizate pot dura câteva zile. Pentru moșteniri neclarificate sau pentru imobile fără cadastru, rezolvarea juridică poate dura mult mai mult, uneori luni.
Dacă ai o problemă cu banca sau cu datele tale
Dacă Biroul de Credit sau CRC conțin date greșite despre tine, ai dreptul să ceri corectarea, după procedura din Datele greșite la Biroul de Credit: cum ceri corectarea. Informațiile despre CRC și reglementările de creditare sunt publicate de BNR. Pentru practici comerciale incorecte poți sesiza ANPC, iar pentru dispute contractuale cu banca există procedura gratuită de la CSALB. Cerințele băncilor și legislația se schimbă, așa că verifică lista finală direct cu banca.
Lista pe scurt
Dosarul de credit ipotecar e mai ușor de gestionat dacă îl împarți pe etape și pe surse: tu aduci actele personale și de venit, vânzătorul actele locuinței, notarul și evaluatorul documentele de final. Cererea la timp a fiecărui act și verificarea extrasului de carte funciară previn cele mai multe întârzieri.
De reținut:
- actele de identitate și de stare civilă trebuie să fie valabile și consecvente;
- dovada venitului diferă după tipul venitului și după vechime;
- acordurile pentru Biroul de Credit, CRC și ANAF sunt obligatorii pentru analiză;
- extrasul de carte funciară arată dacă locuința are sarcini;
- documentele cu valabilitate scurtă se cer spre final.
Întrebări frecvente
Ce documente îmi trebuie pentru preaprobare?
De obicei, cartea de identitate, dovada venitului și acordurile pentru verificarea la Biroul de Credit și, eventual, la ANAF. Actele locuinței vin mai târziu.
Cât de vechi poate fi extrasul de carte funciară?
Pentru autentificarea contractului, notarul obține un extras actualizat chiar în ziua sau în perioada semnării. Pentru analiza inițială, banca acceptă un extras recent, conform propriilor reguli.
Pot lua credit ipotecar cu venituri din străinătate?
Unele bănci acceptă venituri din străinătate, cu contracte, fluturași și extrase traduse autorizat. Condițiile diferă mult între bănci, așa că întreabă din timp.
Am nevoie de certificat energetic la cumpărare?
Da, la vânzarea unei locuințe se prezintă, în general, certificatul de performanță energetică, emis de un auditor energetic atestat. Notarul îți spune exact ce se cere la data tranzacției.
Ce fac dacă în cartea funciară apare o ipotecă veche?
Vânzătorul trebuie să obțină radierea ei înainte de semnare sau ca parte din tranzacție, cu acordul băncii vechi. Notarul îți poate explica varianta potrivită.
