Costurile inițiale ale unui credit ipotecar sunt toate sumele pe care le plătești până în ziua în care primești cheile, pe lângă avans: evaluarea imobilului, comisioanele băncii, onorariul notarului, taxele de carte funciară, asigurările și, dacă lucrezi cu o agenție, comisionul acesteia. Luate separat par mici, dar împreună pot însemna o sumă importantă, pe care trebuie să o ai în cont separat de avans.
Articolul explică fiecare categorie de cost, cui o plătești, când și dacă apare sau nu în dobânda anuală efectivă. Nu găsești aici tarife fixe, pentru că ele diferă între bănci, notari și agenții și se schimbă în timp; găsești mecanismul și întrebările care te ajută să afli cifrele exacte pentru tranzacția ta. Pentru o analiză personalizată, discută cu banca și cu un consultant financiar autorizat.
Ce intră în costurile inițiale
Costurile inițiale se împart în patru grupe: cele plătite băncii, cele plătite evaluatorului, cele plătite notarului și statului și cele plătite terților, cum ar fi asigurătorul sau agenția. Avansul nu este un cost propriu-zis, pentru că rămâne în valoarea locuinței, dar trebuie plătit în aceeași perioadă.
| Grupa | Exemple | Când apare de obicei |
|---|---|---|
| Banca | comision de analiză, de acordare, deschidere de cont | la cerere sau la acordare |
| Evaluatorul | raportul de evaluare a imobilului | înainte de aprobarea finală |
| Notarul și statul | onorariu notarial, taxe de carte funciară, extrase | la semnare |
| Asigurătorul | PAD, asigurare facultativă, eventual asigurare de viață | înainte de semnare |
| Alți terți | agenția imobiliară, traduceri, legalizări | la antecontract sau la semnare |
Locul acestor costuri în drumul complet al unui credit, de la cerere la semnare, este descris în ghidul complet al creditului ipotecar. Calculul avansului, care se adaugă peste aceste sume, este explicat în Avansul la creditul ipotecar: cum se stabilește și de ce.
Costurile plătite băncii
Banca poate percepe la început unul sau mai multe comisioane, iar existența și mărimea lor diferă mult de la o bancă la alta și de la o ofertă la alta. Unele bănci renunță la anumite comisioane în campanii sau pentru clienții care își virează salariul la ele.
Cele mai întâlnite sunt:
- comisionul de analiză a dosarului, perceput o singură dată, uneori și dacă creditul nu se aprobă;
- comisionul de acordare, exprimat ca sumă fixă sau ca procent din credit;
- costul contului curent prin care se derulează creditul, uneori cu un pachet de servicii obligatoriu;
- comisioane pentru documente suplimentare, cum ar fi adeverințe sau grafice actualizate.
Toate comisioanele trebuie să apară în formularul precontractual și în contract. Ce înseamnă fiecare și cum le compari pe durata creditului găsești în articolul despre Comisioanele la credit: analiză, administrare, rambursare.
Sfat: Cere băncii, în scris, lista completă a comisioanelor percepute până la semnare și pe toată durata creditului. Un comision de acordare mai mare poate anula avantajul unei dobânzi mai mici.
Evaluarea imobilului
Evaluarea este obligatorie la creditul ipotecar și o plătești tu, chiar dacă evaluatorul lucrează pe lista băncii. Evaluatorul trebuie să fie autorizat de ANEVAR și acceptat de bancă.
Costul evaluării depinde de tipul imobilului (apartament, casă, teren), de suprafață, de localitate și de urgență. O casă cu teren mare sau o construcție în curs cere de obicei mai multă muncă decât un apartament de bloc și costă mai mult. La creditele pentru construcție, evaluarea se repetă la fiecare etapă de lucrări, deci costul apare de mai multe ori.
Dacă imobilul nu este acceptat sau dacă valoarea iese prea mică și renunți, banii pentru evaluare nu se recuperează. De aceea merită să verifici din timp actele imobilului, așa cum descriem în lista documentelor pentru creditul ipotecar.
Notarul și cartea funciară
La semnare plătești onorariul notarului pentru contractul de vânzare-cumpărare și pentru contractul de ipotecă, plus taxele datorate Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Aceste sume sunt de obicei cele mai mari dintre costurile inițiale, după avans.
Onorariul notarial
Onorariile notariale pentru vânzare se calculează în funcție de valoarea tranzacției, pe baza unor norme profesionale care stabilesc niveluri minime, la care se adaugă TVA. Pentru contractul de ipotecă se plătește un onorariu separat, calculat în funcție de valoarea creditului garantat. Antecontractul, dacă îl faci la notar, are și el un onorariu.
Taxele de carte funciară
Notarul cere la OCPI extrase de carte funciară pentru autentificare și transmite apoi actele pentru intabularea dreptului tău de proprietate și înscrierea ipotecii. Pentru fiecare operațiune se plătește o taxă, de obicei prin notar, în ziua semnării.
Cine plătește ce
Codul civil prevede că, în lipsa unei înțelegeri contrare, cheltuielile vânzării sunt în sarcina cumpărătorului. În practică, cumpărătorul plătește onorariul notarului și taxele de intabulare, iar vânzătorul plătește impozitul pe venitul din transferul proprietății, reținut de notar. Ce înseamnă juridic contractul de ipotecă și înscrierea lui este explicat în Garanția ipotecară: ce înseamnă ipoteca asupra locuinței.
Important: Cere notarului, înainte de ziua semnării, un calcul estimativ al onorariilor și taxelor. Este gratuit, durează puțin și îți spune exact suma pe care trebuie să o ai în cont.
Asigurările cerute la semnare
Înainte de semnare, banca îți cere să prezinți asigurările locuinței, iar uneori și o asigurare de viață. Prima pentru primul an al fiecărei polițe se plătește, de obicei, înainte de semnare.
- Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD) este cerută prin lege pentru toate locuințele și acoperă cutremurul, inundația și alunecarea de teren.
- Asigurarea facultativă a locuinței acoperă riscuri suplimentare și se cesionează în favoarea băncii, adică despăgubirea merge întâi către ea.
- Asigurarea de viață sau de protecție a plăților poate fi obligatorie la unele bănci sau opțională, uneori cu o dobândă mai mică dacă o alegi.
Întreabă dacă poți încheia asigurările la alt asigurător decât cel propus de bancă, dacă polița îndeplinește condițiile cerute. Diferențele de primă pot fi semnificative pe zeci de ani.
Costuri care nu țin de bancă
Unele costuri apar din tranzacția imobiliară în sine, nu din credit, dar le plătești în aceeași perioadă și trebuie puse în același buget. Ele sunt adesea uitate la primul calcul.
- Comisionul agenției imobiliare, stabilit prin contractul de intermediere, de obicei ca procent din preț.
- Traducerile autorizate și legalizările, dacă ai venituri sau acte din străinătate.
- Procurile notariale, dacă un membru al familiei nu poate fi prezent la semnare.
- Mutarea, racordările și contractele de utilități, inclusiv eventuale garanții cerute de furnizori.
- Primele reparații și mobilarea, inevitabile la multe locuințe.
Dacă locuința este nouă, cumpărată de la dezvoltator, verifică dacă prețul include TVA și ce cotă se aplică. Regulile privind TVA la locuințele noi sunt stabilite în Codul fiscal și s-au modificat de mai multe ori, așa că verifică varianta în vigoare la data tranzacției.
Un buget ipotetic, pas cu pas
Cel mai sigur mod de a nu fi surprins este să îți faci un buget pe categorii, cu o rezervă pentru neprevăzut. Exemplul de mai jos este ipotetic: sumele sunt rotunde și inventate pentru a arăta structura calculului, nu sunt estimări de piață și nu reflectă tarifele niciunei bănci sau ale niciunui notar.
| Categorie | Sumă ipotetică | Observații |
|---|---|---|
| Preț locuință | 300.000 lei | negociat cu vânzătorul |
| Avans (15%) | 45.000 lei | din bani proprii |
| Costuri bancare | 1.000 lei | după oferta primită |
| Evaluare | 1.500 lei | plătită evaluatorului |
| Notar și carte funciară | 6.000 lei | calcul cerut notarului |
| Asigurări, primul an | 1.000 lei | PAD plus asigurare facultativă |
| Agenție | 6.000 lei | după contractul de intermediere |
| Rezervă pentru neprevăzut | 3.000 lei | recomandabil |
| Total de avut în cont | 63.500 lei | peste suma creditului |
În acest exemplu imaginar, cumpărătorul care se gândea doar la avansul de 45.000 lei are nevoie, în realitate, de peste 40% mai mulți bani. Înlocuiește sumele cu cele reale primite de la bancă, notar și agenție și ține cont și de diferența posibilă dintre preț și evaluare.
Ce intră în DAE și ce rămâne în afara ei
Dobânda anuală efectivă include costurile legate direct de obținerea creditului, dar nu toate costurile tranzacției imobiliare. Ca să compari ofertele corect, trebuie să știi ce acoperă indicatorul.
| Cost | Intră de regulă în DAE? |
|---|---|
| Dobânda | da |
| Comisioanele de analiză și acordare | da |
| Costul contului curent obligatoriu | da, dacă e condiție pentru credit |
| Evaluarea imobilului cerută de bancă | de regulă da |
| Asigurările cerute ca obligatorii pentru credit | de regulă da |
| Onorariul notarial pentru vânzare-cumpărare | de regulă nu |
| Taxele pentru transferul proprietății | de regulă nu |
| Comisionul agenției imobiliare | nu |
Formularul precontractual primit de la bancă îți spune exact ce costuri au fost incluse în calculul DAE și ce ipoteze s-au folosit. Explicația completă a indicatorului este în DAE: ce este dobânda anuală efectivă și cum o compari, iar pentru o imagine de ansamblu a costului unui credit poți citi ghidul despre dobânzi și costuri.
Unde verifici sau reclami
Reglementările privind informarea consumatorilor și calculul costurilor sunt publicate de BNR și în legislația de protecție a consumatorului. Dacă o bancă îți ascunde costuri sau prezintă oferta înșelător, poți sesiza ANPC. Pentru dispute contractuale cu banca există procedura gratuită de la CSALB. Tarifele și regulile se schimbă, așa că cere întotdeauna cifrele actuale direct de la bancă și de la notar.
Ce merită reținut despre costurile de la început
Bugetul unui credit ipotecar nu se oprește la avans. Evaluarea, comisioanele, notarul, cartea funciară, asigurările și eventual agenția se plătesc tot din banii tăi, înainte sau în ziua semnării. Dacă le estimezi din timp, eviți să amâni tranzacția sau să te împrumuți suplimentar în ultimul moment.
De reținut:
- costurile inițiale se plătesc peste avans și trebuie să existe în cont separat;
- comisioanele bancare diferă mult între oferte și trebuie cerute în scris;
- notarul îți poate face un calcul estimativ al onorariilor și taxelor;
- asigurările pot fi, adesea, încheiate și la alt asigurător;
- DAE nu include toate costurile tranzacției imobiliare.
Întrebări frecvente
Cine plătește notarul la cumpărarea unei locuințe?
De regulă cumpărătorul, conform Codului civil, dacă părțile nu au convenit altfel. Vânzătorul plătește impozitul pe venitul din transferul proprietății.
Pot include costurile inițiale în credit?
În general nu, pentru că banca finanțează un procent din valoarea locuinței. Unele bănci pot avea soluții specifice, dar ele cresc datoria și trebuie verificate atent.
Se plătește evaluarea și dacă nu primesc creditul?
Da, de obicei evaluarea se plătește indiferent de rezultat, pentru că serviciul a fost prestat. Verifică actele imobilului înainte de a comanda evaluarea.
Sunt obligatorii asigurările propuse de bancă?
Asigurarea locuinței este, de regulă, obligatorie, dar o poți încheia adesea și la alt asigurător, dacă îndeplinește condițiile băncii. Asigurarea de viață poate fi obligatorie sau opțională.
Câți bani trebuie să am în plus față de avans?
Depinde de preț, de bancă, de notar și de agenție, de aceea calculul se face pe tranzacția concretă. Cere estimări scrise și păstrează și o rezervă pentru neprevăzut.
