Cuprins 6 secțiuni
Adeverința de sold și radierea ipotecii sunt cele două piese de hârtie care leagă banca veche de banca nouă într-o refinanțare ipotecară. Prima spune cât mai ai de plătit la o anumită dată, iar a doua șterge garanția veche de pe locuința ta, ca să poată fi înscrisă garanția noii bănci. Dacă înțelegi rolul fiecăreia, procesul nu mai pare un labirint administrativ.
Articolul explică ce conține fiecare document, cine face ce și ce verifici la final. Informațiile sunt generale și nu înlocuiesc sfatul unui notar sau al unui consultant; procedurile exacte diferă de la o bancă și de la un birou notarial la altul. Despre toate etapele refinanțării găsești imaginea de ansamblu în ghidul despre refinanțare.
Ce este adeverința de sold și de ce o cere banca nouă?
Adeverința de sold este documentul prin care banca veche confirmă suma exactă de care ai nevoie ca să închizi creditul la o anumită dată. Include capitalul rămas, dobânda acumulată până la acea dată și eventualele comisioane, iar uneori și un calcul pe zi, ca să se poată actualiza dacă plata ajunge mai târziu.
Banca nouă are nevoie de ea pentru că trebuie să știe câți bani vireze și către cine. De aceea cererea se depune, de obicei, la banca veche după ce ai o ofertă de principiu de la banca nouă. Adeverința are o valabilitate limitată, deci sincronizarea contează: dacă expiră înainte de semnare, ceri una nouă.
Atenție: suma din adeverință nu este aceeași cu soldul din aplicația bancară. Poate include dobânda curentă și comisionul de închidere, de aceea folosește doar cifra din document.
Ce este ipoteca și cum se radiază?
Ipoteca este garanția prin care banca poate cere vânzarea locuinței dacă nu mai plătești, înscrisă în cartea funciară a imobilului. Cartea funciară este registrul public ținut de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), în care apar proprietarul, sarcinile și drepturile asupra locuinței. Mecanismul garanției este descris în Garanția ipotecară: ce înseamnă ipoteca asupra locuinței.
Radierea ipotecii înseamnă ștergerea înscrierii din cartea funciară după ce creditul a fost achitat. Pentru asta, banca veche emite un document prin care își dă acordul la radiere, iar înscrierea se rezolvă la OCPI, uneori prin notar. Când refinanțezi, procesul se coordonează cu înscrierea noii ipoteci, astfel încât imobilul să nu rămână nici fără garanție, nici cu două garanții în același timp.
În ce ordine decurg pașii la refinanțarea ipotecară?
Ordinea tipică este: ofertă, evaluare, adeverință, contract, plată, radiere și înscriere. Fiecare bancă își are propria rutină, dar schema se repetă:
- primești oferta de principiu de la banca nouă;
- banca nouă comandă o evaluare a imobilului, de un evaluator, dacă are nevoie;
- ceri adeverința de sold la banca veche;
- se semnează contractul de credit și actul de ipotecă, de regulă la notar;
- banca nouă virează suma către banca veche, care închide contractul;
- banca veche eliberează acordul de radiere;
- se radiază ipoteca veche și se înscrie cea nouă în cartea funciară.
Costurile fiecărui pas contează pentru calculul economiei; le găsești în Costurile refinanțării unui credit ipotecar: ce plătești. Dacă locuința are și alte sarcini, de exemplu un uzufruct sau o altă ipotecă, acestea pot complica procesul și merită verificate de la început.
Ce documente pregătești tu?
Pregătești actele obișnuite pentru orice credit nou și actele imobilului. Lista variază, dar frecvent apar:
- actul de identitate și documentele care dovedesc veniturile;
- contractul de credit existent și graficul de rambursare;
- actul de proprietate și extrasul de carte funciară, uneori actualizat;
- adeverința de sold, cerută de la banca veche;
- documente privind asigurările locuinței, dacă banca le cere;
- eventualele acte ale celorlalți proprietari sau codebitori.
Dacă ai codebitor, el trebuie să participe la noul contract. Rolul și obligațiile lui sunt explicate în Codebitorul la creditul ipotecar: rol, obligații și riscuri. Se întâmplă ca, la refinanțare, componența contractului să se schimbe, dar orice modificare se hotărăște cu banca nouă.
Asigurările la refinanțare
Asigurarea locuinței este de obicei cerută pe toată durata creditului, iar polița trebuie, în multe cazuri, să o aibă drept beneficiar pe banca nouă. Ce este obligatoriu și ce nu află în Asigurările la creditul ipotecar: ce e obligatoriu și ce nu. Nu aștepta ultima zi ca să schimbi beneficiarul poliței.
Ce verifici după închiderea creditului vechi?
Verifici trei lucruri: că banca veche a confirmat închiderea, că ipoteca veche a fost radiată și că cea nouă este înscrisă corect. Cum faci asta, concret:
- ceri în scris confirmarea de închidere a creditului vechi;
- ceri un extras de carte funciară actualizat, cu noua ipotecă și fără cea veche;
- păstrezi copii ale tuturor documentelor, inclusiv ale adeverinței și ale plății;
- peste câteva săptămâni verifici raportul de la Biroul de Credit, ca să vezi că vechiul credit apare închis.
Dacă observi că ipoteca veche încă apare, nu aștepta: contactează banca veche și notarul. O sarcină neradiată poate crea probleme la o eventuală vânzare sau la un credit viitor.
Întrebări frecvente
Cât timp este valabilă adeverința de sold?
Valabilitatea o stabilește fiecare bancă, de obicei pe o perioadă scurtă, pentru că suma se modifică în timp. Dacă expiră înainte de închidere, ceri una actualizată.
Cine plătește radierea ipotecii?
Costurile se împart în funcție de ofertă și de practica băncilor; unele le suportă banca, altele clientul. Întreabă din start și treci totul în tabelul de costuri.
Pot refinanța fără notar?
Pentru ipotecă, în general se folosește un notar, pentru că actul trebuie să respecte forma cerută de lege. Banca nouă îți spune ce documente trebuie încheiate la notar.
Ce se întâmplă dacă ipoteca veche nu este radiată?
Locuința rămâne cu o sarcină care poate încurca o vânzare sau alt credit. Banca veche trebuie să elibereze acordul de radiere, deci îl ceri și urmărești finalizarea.
Pot păstra același notar pentru tot procesul?
De obicei da, dacă banca nouă acceptă. Întreabă dacă are notari parteneri și dacă poți alege tu unul.
