La refinanțarea unui credit ipotecar plătești două tipuri de costuri: cele pentru a ieși din creditul vechi și cele pentru a intra în creditul nou, la care se adaugă câteva costuri mai puțin vizibile, legate de asigurări, de calendarul plăților și de conturile rămase deschise. Suma lor decide dacă refinanțarea merită, pentru că trebuie recuperată din economia lunară.
Articolul ia fiecare cost pe rând, spune cui îl plătești și când, apoi arată ce se întâmplă dacă finanțezi costurile din credit. Valorile concrete diferă de la o bancă la alta, de la un notar la altul și se schimbă în timp, așa că nu indicăm prețuri de piață; exemplele numerice sunt ipotetice. Informațiile au caracter general și educativ și nu înlocuiesc sfatul unui consultant financiar autorizat.
Harta costurilor: ieșire, intrare, costuri ascunse
Costurile refinanțării ipotecare se împart în trei grupe, iar o listă completă le include pe toate, nu doar pe cele afișate de banca nouă.
| Grupă | Exemple | Cui se plătesc |
|---|---|---|
| Costuri de ieșire | compensația pentru rambursare anticipată, dobânda zilelor scurse, documente de la banca veche | banca veche |
| Costuri de intrare | comision de analiză, evaluare, notar, taxe de carte funciară, asigurări noi | banca nouă, evaluator, notar, OCPI, asigurător |
| Costuri ascunse | asigurări plătite dublu, cont curent vechi cu costuri lunare, comisioane recurente noi | bănci și asigurători |
Costurile de la acordarea primului credit ipotecar sunt explicate în Costurile inițiale ale creditului ipotecar: ce plătești. La refinanțare, multe se repetă, dar apar și câteva noi, legate de închiderea creditului vechi. Imaginea de ansamblu asupra refinanțării este în Refinanțarea creditului: ghid complet, pas cu pas.
Costurile de ieșire din creditul vechi
Costurile de ieșire sunt sumele pe care le datorezi vechii bănci, pe lângă sold, ca să închizi creditul. De obicei sunt mici, cu excepția compensației pe perioada cu dobândă fixă.
Compensația pentru rambursare anticipată
Dacă vechiul credit este într-o perioadă cu dobândă fixă și contractul prevede compensație, banca o poate cere, în limitele legii. Pentru creditele legate de bunuri imobile, regulile sunt în OUG nr. 52/2016: compensația trebuie să fie justificată obiectiv și nu poate depăși pierderea creditorului. La dobânda variabilă, de regulă nu se percepe. Detaliile sunt în Comisionul de rambursare anticipată: când se aplică.
Dobânda zilelor scurse
Între ultima scadență și ziua închiderii se acumulează dobândă, care se adaugă la sold. De aceea suma virată trebuie calculată pe baza unei adeverințe de sold valabile la data plății.
Documentele de la banca veche
Adeverința de sold, confirmarea închiderii și acordul de radiere sunt, de regulă, gratuite sau au un cost prevăzut în lista de tarife. Întreabă înainte de a le solicita.
Sfat: Dacă perioada cu dobândă fixă a vechiului credit se încheie peste câteva luni, calculează dacă nu merită să aștepți. Compensația poate dispărea complet după acea dată.
Costurile de intrare în creditul nou
Costurile de intrare sunt, la un credit ipotecar, cea mai mare parte a cheltuielilor de refinanțare, pentru că presupun o nouă evaluare, un nou contract de ipotecă și înscrieri în cartea funciară.
- Comisionul de analiză al băncii noi, dacă există; unele bănci îl reduc sau îl elimină în anumite oferte.
- Evaluarea locuinței, făcută de un evaluator autorizat ANEVAR, de regulă dintr-o listă acceptată de bancă; o evaluare făcută pentru vechea bancă nu este, de obicei, acceptată de cea nouă.
- Onorariul notarului pentru contractul de ipotecă în formă autentică și pentru eventualele acte privind radierea ipotecii vechi.
- Taxele OCPI pentru înscrierea noii ipoteci și pentru radierea celei vechi, plus extrasele de carte funciară.
- Asigurările cerute: asigurarea facultativă a locuinței, cesionată băncii noi, și eventual asigurarea de viață.
Polița obligatorie PAD este legată de locuință, nu de bancă, așa că, dacă este valabilă, de regulă nu trebuie refăcută; verifică însă ce cere banca nouă. Ce înseamnă ipoteca și cum se radiază este explicat în Garanția ipotecară: ce înseamnă ipoteca asupra locuinței.
| Cost de intrare | Cine îl stabilește | Ce întrebi |
|---|---|---|
| Comision de analiză | banca nouă | este inclus în ofertă sau plătit separat |
| Evaluare | evaluatorul ales din lista băncii | cine plătește, când și dacă se returnează la refuz |
| Notar | notarul, conform reglementărilor profesiei | ce acte sunt necesare și ce include onorariul |
| Taxe de carte funciară | OCPI, conform tarifelor publicate | cine depune cererile și cine plătește |
| Asigurări | asigurătorul | se poate păstra polița actuală, cu cesiune nouă |
Costurile ascunse sau ușor de uitat
Costurile ascunse sunt cele care nu apar în oferta băncii noi, dar ajung să fie plătite de tine. Cele mai frecvente:
- Asigurări plătite dublu: polița cesionată vechii bănci continuă, iar banca nouă cere alta pentru același risc.
- Contul curent vechi: dacă rămâne deschis, poate avea comisioane lunare.
- Comisioane recurente noi: administrarea creditului sau a contului de la banca nouă, înmulțite cu toate lunile rămase.
- Condiții pentru dobânda redusă: încasarea salariului, un card sau o asigurare, fiecare cu costul lui.
- Rate suprapuse: o rată scadentă la banca veche înainte de virarea banilor.
Atenție: Un comision lunar mic, înmulțit cu sute de luni, poate depăși toate costurile unice ale refinanțării. Calculează-l pe toată durata, așa cum se arată în Comisioanele la credit: analiză, administrare, rambursare.
Dacă ai plătit o asigurare de viață sau a locuinței cu primă unică pentru mai mulți ani, verifică în condițiile poliței dacă primești înapoi o parte la încetarea cesiunii sau a contractului.
Plătești costurile acum sau le incluzi în credit?
Multe bănci permit includerea unor costuri în suma refinanțată, ceea ce te scutește de plata lor imediată, dar le transformă în datorie cu dobândă pe toată durata creditului. Decizia ține de banii pe care îi ai și de costul total.
Exemplu ipotetic, cu cifre alese doar pentru ilustrare: refinanțezi un sold de 300.000 de lei pe 22 de ani, la 6,5% pe an, iar costurile sunt de 8.000 de lei.
| Variantă (ipotetică) | Sumă împrumutată | Rata lunară | Cost suplimentar pe durată |
|---|---|---|---|
| Plătești costurile din economii | 300.000 de lei | aproximativ 2.139 de lei | 8.000 de lei, plătiți la început |
| Incluzi costurile în credit | 308.000 de lei | aproximativ 2.196 de lei | aproximativ 15.060 de lei, în rate |
Includerea costurilor în credit adaugă, în exemplu, aproximativ 57 de lei pe lună și aproape dublează costul lor real, pentru că plătești dobândă la ele timp de 22 de ani. Pe de altă parte, îți păstrează rezerva de bani pentru urgențe. Dacă alegi această variantă, o rambursare anticipată parțială ulterioară poate reduce efectul; vezi Rambursarea anticipată parțială sau totală: diferențe.
Ce intră în DAE și ce rămâne în afara ei
DAE include costurile obligatorii cunoscute de bancă, dar nu toate costurile refinanțării, așa că o comparație bazată doar pe DAE poate fi incompletă. În general, dobânda, comisioanele băncii și asigurările cerute ca o condiție a creditului intră în calcul, iar unele costuri plătite terților pot rămâne în afara lui, în funcție de reglementare și de informațiile pe care banca le are.
Ce faci practic:
- citește în formularul FISE ce costuri au fost incluse în DAE;
- adaugă separat costurile care lipsesc, cum ar fi compensația la banca veche;
- compară ofertele pe aceeași sumă, aceeași durată și cu aceleași costuri adăugate.
Cum se calculează și cum se folosește DAE este explicat în DAE: ce este dobânda anuală efectivă și cum o compari.
Cum construiești propriul buget de refinanțare
Bugetul de refinanțare este o listă simplă, pe care o completezi cu sumele din ofertele scrise, din contractul vechi și de la notar. Folosește un tabel ca acesta:
| Element | Sumă din oferte | Plătit când | Inclus în credit? |
|---|---|---|---|
| Compensație la banca veche | din contract | la închidere | da sau nu |
| Comision de analiză | din oferta băncii noi | la aprobare sau acordare | da sau nu |
| Evaluare | de la evaluator | înainte de aprobare | de regulă nu |
| Notar | de la notar | la semnare | da sau nu |
| Taxe OCPI | conform tarifelor | la înscriere și radiere | da sau nu |
| Asigurări | de la asigurător | la semnare, apoi periodic | depinde |
| Comisioane lunare noi | din oferta băncii noi | lunar | nu, se înmulțesc cu lunile rămase |
Cu totalul obținut, calculezi pragul de recuperare: costurile împărțite la diferența lunară de rată. Metoda completă este în Refinanțarea: când merită și cum calculezi economia, iar etapele în care apare fiecare cost sunt descrise în Refinanțarea la altă bancă: documente și etape de parcurs.
Cum poți reduce costurile
Unele costuri sunt fixe, dar altele pot fi negociate, evitate sau amânate. Câteva idei practice:
- cere băncii noi să suporte o parte din costuri, cum ar fi evaluarea sau notarul; unele oferte de refinanțare includ astfel de facilități;
- arată oferta băncii actuale: o reducere de marjă la aceeași bancă evită aproape toate costurile de intrare;
- alege momentul: după încheierea perioadei cu dobândă fixă, compensația dispare de regulă;
- păstrează asigurările existente, dacă banca nouă le acceptă, cu o cesiune nouă;
- închide contul curent vechi și oprește cesiunile vechi după închiderea creditului.
Dacă banca veche întârzie documentele sau îți cere costuri care nu apar în contract, trimite o sesizare scrisă, iar dacă nu primești un răspuns satisfăcător, te poți adresa ANPC sau CSALB. Informații generale despre creditare găsești la BNR.
Lista finală a costurilor de refinanțare
Refinanțarea unui credit ipotecar costă mai mult decât pare din oferta băncii noi: costurile de ieșire, costurile de intrare și cele ascunse se adună, iar totalul trebuie recuperat din economia lunară. Includerea lor în credit te scutește de plata imediată, dar le scumpește prin dobândă. Valorile reale le afli doar din oferte scrise, de la bancă, evaluator și notar, iar legislația și tarifele se pot schimba. Pentru decizia finală, discută cifrele cu un consultant financiar autorizat.
De reținut:
- verifică dacă vechiul credit este în perioada cu dobândă fixă;
- adună evaluarea, notarul, taxele OCPI și asigurările;
- înmulțește orice comision lunar nou cu toate lunile rămase;
- evită asigurările plătite dublu după mutare;
- costurile incluse în credit se plătesc, în final, cu dobândă.
Întrebări frecvente
Care sunt cele mai mari costuri la refinanțarea unui credit ipotecar?
De obicei, costurile de intrare: evaluarea, notarul, taxele de carte funciară și asigurările. Compensația la banca veche poate deveni importantă dacă ești într-o perioadă cu dobândă fixă.
Trebuie să refac evaluarea locuinței la refinanțare?
În general, da, pentru că banca nouă cere propria evaluare, făcută de un evaluator autorizat acceptat de ea. Unele oferte pot include sau rambursa acest cost.
Pot include costurile refinanțării în noul credit?
Multe bănci permit acest lucru, în limitele raportului dintre credit și garanție. Nu plătești acum, dar plătești dobândă la aceste costuri pe toată durata creditului.
Trebuie să fac o poliță PAD nouă la refinanțare?
De regulă nu, dacă polița existentă este valabilă, pentru că PAD este legată de locuință. Verifică totuși cerințele băncii noi privind asigurările.
Cine plătește radierea ipotecii vechi?
În general tu, prin notar sau la OCPI, pe baza acordului de radiere emis de banca veche. Unele bănci noi preiau acest cost în ofertă, așa că merită să întrebi.
