Vânzarea locuinței cu ipotecă: cum se face corect

Vânzarea unei locuințe cu ipotecă este posibilă, deși imobilul este încă grevat de garanția băncii pentru un credit în derulare. Condiția este ca, la momentul transferului, datoria să fie stinsă sau preluată în mod controlat, iar ipoteca să fie radiată ori transmisă, astfel încât cumpărătorul să nu cumpere o locuință încărcată cu datoriile tale.

Situația e mai frecventă decât pare: familii care se mută, care își extind spațiul, care divorțează sau care schimbă orașul. Pentru a-ți reaminti cum funcționează un credit ipotecar de la început, vezi ghidul creditului ipotecar. Dacă te afli într-un astfel de punct, afli mai jos ce variante ai, ce documente cere banca, cum arată o vânzare sigură pentru ambele părți și ce costuri trebuie planificate.

Poți vinde o locuință pe care o plătești încă

Da, poți vinde, fiindcă ipoteca nu te împiedică să dispui de imobil, dar îl face urmărit de bancă. Banca păstrează dreptul de a fi plătită din prețul locuinței, indiferent la cine ajunge aceasta.

Un cumpărător atent va cere să vadă extrasul de carte funciară și va afla de ipotecă. Nu este un motiv de panică. Practic, vânzarea se organizează în așa fel încât banii să ajungă mai întâi la bancă, apoi la tine, iar garanția să fie ștearsă. Notarul și banca îți spun ce document cere fiecare.

Contractul tău de credit poate conține clauze despre vânzarea imobilului ipotecat sau despre notificarea băncii. Citește-le înainte de a pune locuința în vânzare, pentru că unele cer acordul băncii. Cum se citesc, în general, clauzele unui contract găsești în articolul despre clauzele contractului.

Variantele de stingere a creditului la vânzare

Există trei căi principale: rambursezi creditul din banii vânzării, cumpărătorul preia creditul cu acordul băncii sau tu muți creditul pe o altă locuință. Fiecare cere pași și acorduri diferite.

Cea mai simplă este prima. Ea cere însă ca prețul de vânzare să acopere cel puțin soldul rămas plus eventualele costuri. Dacă nu acoperă, trebuie să completezi diferența din economii sau să negociezi cu banca. Despre sold și graficul de plăți, vezi articolul despre graficul de rambursare.

Atenție: Nu te baza pe o promisiune verbală a cumpărătorului că „preia el creditul”. Fără acordul scris al băncii, tu rămâi răspunzător față de ea.

Cum decurge o vânzare cu rambursare din prețul locuinței

Sunt câțiva pași în ordine, iar dacă banca și notarul sunt anunțați din timp, totul decurge fără blocaje. Mecanismul asigură că banii merg direct acolo unde trebuie.

1. Ceri băncii o adresă cu soldul de achitat la o anumită dată, inclusiv dobânzile și comisioanele, dacă există.
2. Convii cu cumpărătorul asupra modului de plată: o parte din preț merge direct în contul de credit, restul la tine.
3. Banca îți confirmă că, după plata sumei, datoria este stinsă și acordă acordul de radiere.
4. La notar se semnează actul de vânzare, iar plata către bancă se face conform înțelegerii, de obicei prin transfer imediat.
5. Ipoteca se radiază din cartea funciară, pe baza documentelor băncii.

Cumpărătorul poate cere ca radierea să fie făcută simultan sau înainte de transfer, ca să nu rămână cu o locuință încă ipotecată. Procedura de radiere este detaliată în articolul despre radierea ipotecii.

Dacă și cumpărătorul ia credit

Când cumpărătorul finanțează achiziția cu credit ipotecar, vânzarea implică două bănci: a ta și a lui. Situația se complică puțin, dar este foarte comună, iar băncile și notarii o gestionează frecvent.

Banca cumpărătorului vrea să devină prima garanție asupra imobilului, deci ipoteca ta trebuie să dispară. De obicei, banca lui plătește suma direct în contul tău de credit, pentru stingerea datoriei, iar diferența ajunge la tine. Succesiunea exactă se stabilește în avans, prin discuții între bănci, notar și părți.

Pentru tine contează să știi că vânzarea va depinde de aprobarea creditului cumpărătorului. De aceea, un antecontract bine făcut, cu termene și clauze clare, te protejează cel mai bine. Cum arată un astfel de document se vede în articolul despre antecontract și arvună. Pe lângă asta, cere vânzătorului sau cumpărătorului să prezinte preaprobarea, dacă există.

Costurile pe care le ai de planificat

Rambursarea anticipată poate aduce un comision, la care se adaugă costuri de radiere și de vânzare. Merită să le aduni înainte de a stabili prețul, ca să știi cât rămâne efectiv în mâna ta.

Intră în calcul:

• comisionul de rambursare anticipată, dacă este prevăzut în contract și se aplică în cazul tău;
• costurile radierii, cu tariful de înscriere și, eventual, onorariul notarial;
• onorariul notarial pentru vânzare și taxele aferente transferului;
• eventualul comision al unui agent imobiliar;
• impozitul pe câștigul din vânzare, dacă se aplică, în funcție de durata deținerii și de regulile fiscale.

Comisionul de rambursare anticipată depinde de tipul dobânzii, de perioada rămasă și de contract. Condițiile se pot găsi în articolul despre comisionul de rambursare anticipată. Pentru partea fiscală, discută cu un consultant fiscal sau cu notarul, deoarece regulile pot diferi în funcție de situația ta.